Понедельник . 17 Июнь . 2024

На этот и другие вопросы мы попросили ответить эксперта регионального центра общественного контроля в сфере ЖКХ РА М.Д. Кубова:

— Есть мнение, что создание ТСЖ означает автоматическое приобретение права управления МКД. Это не так. Например, в доме, где есть управляющая организация, создано ТСЖ, но изменение способа управления решением собрания собственников не зафиксировано. В такой ситуации домом управляет УК в соответствии с ранее заключенным договором управления МКД.

Вторая ситуация. В доме, которым управляет УК, создано ТСЖ, выбран способ управления уже как юридического лица. По решению общего собрания собственников общим имуществом управляет ТСЖ. В этом случае договор управления с УК расторгается.

С этого момента у собственников появляется выбор: или посредством ТСЖ осуществлять управление МКД, или заключить договор управления с УК.

Взаимоотношения ТСЖ и УК строятся только на основе договора управления. При этом перечень работ (объем и график их выполнения), смета, размер платы, непредвиденные расходы являются составной частью договора управления в качестве приложения к нему.

ТСЖ подписывает с УК ежемесячные акты оказания услуг, выполненных работ с указанием их стоимости по смете и пересчетом заявленной стоимости при невыполнении или некачественном выполнении работ.

УК предлагает ТСЖ перечень работ и смету на их выполнение на срок не менее одного года. Если управляющая компания управляет МКД, то ТСЖ не контролирует финансовые потоки, и все риски неплатежей лежат на УК.

Если домом управляет ТСЖ, то УК не может заключить с ним договор управления. В этом случае заключается договор подряда, который отличается от договора управления порядком выполнения работ (ст. 162 ЖК РФ) и их оплаты (ст. 708-711 ГК РФ). При договоре подряда все работы оплачивает ТСЖ в порядке, установленном договором (авансом, по факту выполнения и так далее). Но в таком случае все риски неплатежей граждан ложатся на ТСЖ.

Вывод: на первых порах после создания ТСЖ целесообразно сохранить управление УК, ранее заключившей договор управления с собственниками, если таковая стала банкротом, найти другую на рынке коммунальных услуг.

Плюсы тандема управления «ТСЖ + УК»:

— нет необходимости создавать и содержать материально-техническую базу, персонал (порой, к сожалению, в отдельных ТСЖ очень дорогой);

— возможность в условиях конкуренции выбирать УК по наилучшему соотношению «цена-качество»;

— платежи (взносы) собственников поступают на расчетный счет ТСЖ, оплата УК производится за результат исполнения договора управления;

— ТСЖ имеет возможность без налогообложения накапливать средства на проведение капремонта МКД.

Минусы тандема управления «ТСЖ + УК»:

— при отказе от услуг УК ТСЖ остается без исполнителей работ по обслуживанию и ремонту общего имущества;

— ТСЖ контролирует только результаты деятельности по управлению и содержанию МКД, но не само использование средств, перечисляемых УК;

— сэкономленные на обслуживании и ремонте средства являются прибылью УК, которая самостоятельно распоряжается средствами, полученными от ТСЖ по договору.

Итак, в порядке общих выводов из всего вышеизложенного. ТСЖ — оптимальная форма управления многоквартирным домом. Но управлять — значит, учиться формировать не только класс собственников жилья, но и профессиональных управляющих.



Подписывайтесь на нас в соцсетях:

Комментарии

Для того, чтобы оставить комментарий, необходимо авторизоваться.

Видеоновости